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Sei residente all’estero, sia come cittadino italiano che si è trasferito a vivere all’estero sia come straniero che decide di fare un investimento in Italia, e vuoi acquistare una casa in Italia: come fare?

Dal nostro avvocato in espatrio una guida chiara ed utile per comprendere le fasi per arrivare alla compravendita e le cose a cui porre attenzione per non incorrere in errori o problemi.

In questa guida ti indicherò alcuni passaggi chiave con l’invito a porre particolare attenzione a tutte le clausole dei contratti che andrai a sottoscrivere, in particolare come cittadino straniero che non conosce le terminologie giuridiche e le leggi italiane.

Innanzitutto l’Italia non ha restrizioni per i cittadini stranieri europei che decidono di acquistare una abitazione o per i cittadini di paesi del libero mercato europeo come Islandesi o Norvegesi. Alcune restrizioni ci sono solo per i cittadini di paesi che non applicano una condizione di reciprocità ovvero non consentono nel loro Stato ai cittadini italiani di acquistare una casa.

Acquistare un immobile è un atto economicamente impegnativo, spesso uno dei piu’ impegnativi nella vita di una persona che decide di investire gran parte dei propri risparmi, ed eventuali errori, disattenzioni, impegni presi senza essere consapevoli dei relativi obblighi e conseguenze giuridiche, possono comportare notevoli aggravi per questo è necessario prestare attenzione a quanto si fa e, se necessario, farsi affiancare da un professionista.

I passi da fare per acquistare un immobile in Italia sono diversi.

Spesso non si tratta direttamente con il proprietario ma vi è la presenza di un intermediario, come una agenzia immobiliare, che non sempre pero’ ha le qualifiche o competenze necessarie per darti il supporto tecnico e legale necessario.

 

VERIFICHE IMMOBILE PRIMA DELL’ACQUISTO

Nel momento in cui trovi una casa di tuo interesse prima di firmare qualsiasi documento impegnativo ti consiglio di prestare attenzione alle condizioni dell’immobile, sia dal punto di vista strutturale e della documentazione come permessi edilizi e di agibilità con l’aiuto di un tecnico sia dal punto di vista legale per la presenza ad esempio di ipoteche o altri gravami con l’aiuto di un professionista.

Devi verificare ad esempio l’atto di provenienza per capire chi sono i proprietari, la documentazione tecnica dell’immobile, le schede catastali, vedere le visure catastali anche per accertarti della presenza di ipoteche o altri diritti reali di terzi, il certificato di agibilità e l’attestato di prestazione energetica ma anche se vi sono spese condominiali impagate.

Quando vai a firmare la proposta è irrevocabile e impegnativa e non puoi cambiare idea, se non con delle conseguenze come la perdita di quanto versato , salvo vi siano circostanze particolari come raggiri o vizi non noti o inadempimenti che possano consentirti di risolvere o annullare il contratto e impugnare giudizialmente l’accordo, ma con procedure lunghe e costose.

 

PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO

 

In generale sono le agenzie che, dopo averti fatto visionare gli immobili e trovata la soluzione di interesse, richiedono alla parte interessata all’acquisto di firmare una PROPOSTA IRREVOCABILE D’ACQUISTO  per bloccare la vendita dell’immobile.

Nell’accordo vengono definiti il prezzo, la data dell’eventuale compromesso e la data del rogito ovvero dell’atto pubblico davanti al Notaio nonchè la validità della proposta.

Alla firma della PROPOSTA viene in genere richiesto di versare da parte dell’acquirente una somma di denaro a deposito, spesso tramite assegno che viene trattenuta dall’Agenzia.

La proposta puo’ essere revocata solo prima dell’accettazione dell’altra parte ma possono esserci indennizzi o spese dovute.

Consiglio di prestare attenzione anche alla clausola inserita nel contratto sulle commissioni di agenzia da riconoscere, spesso dovute anche senza arrivare alla conclusione del contratto.

Quando il proprietario accetta la proposta, questi può incassare l’assegno e sorge già un obbligo contrattuale tra le due parti di acquistare e vendere perchè spesso i moduli sottoposti dalle agenzie prevedono la clausola che l’accettazione della proposta da parte del venditore vale come stipula di un contratto preliminare.

 

CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA O COMPROMESSO

 

Nella stipula del COMPROMESSO o CONTRATTO PRELIMINARE  vengono precisati in maniera dettagliata i termini dell’accordo indicando i dati catastali  dell’immobile, i permessi, il prezzo concordato e le modalità di pagamento, lo stato dell’immobile e la libertà dello stesso da ipoteche e mutui, i termini per arrivare alla stipula del rogito, eventuali accordi specifici.

La firma del contratto preliminare fa sorgere l’obbligo per tutte e due le parti di concludere un successivo contratto di compravendita dell’immobile.

Se una delle due parti non vuole piu’ stipulare il contratto definitivo si puo’ anche avviare una causa per ottenere dal giudice una sentenza che produce gli effetti del passaggio della proprietà del bene dietro pagamento del prezzo.

In genere alla firma del contratto preliminare viene richiesto di versare già una parte del prezzo che puo’ essere a titolo di “Caparra confirmatoria”.

Questa impegna le due parti compatore e venditore anche nel caso in cui non vogliono piu’ procedere a firmare il rogito definitivo: se è il venditore che vuole retrocedere dalla vendita deve versare all’acquirente il doppio della caparra mentre se è l’acquirente che non vuole piu’ concludere perde la caparra versata.

Rimane anche il diritto di rivolgersi al giudice per chiedere l’esecuzione del contratto.

La proposta e il preliminare di acquisto non sono atti obbligatori richiesti dalla legge nè necessariamente prevedono l’assistenza del Notaio ma, in generale, vengono richiesti nella prassi per bloccare l’immobile in modo che non possano subentrare altri possibili acquirenti, per far si che le parti non possano cambiare idea e per dare concretezza e certezza agli accordi, in attesa dei mesi necessari per arrivare al rogito notarile.

Bisogna prestare attenzione alle clausole che si inseriscono nel preliminare e in particolare sull’opportunità di inserire clausole sospensive dell’obbligo di stipulare la vendita.

In particolare se si deve richiedere un mutuo è opportuno inserire una clausola subordinando l’obbligo di stipulare la vendita solo in caso di accettazione del mutuo, cosi’ come è opportuno subordinare la stipula del definitivo ai necessari controlli sulla casa e prevedendo di non essere obbligati a procedere nel caso dalle verifiche risulti la mancata regolarità urbanistica o catastale dell’immobile che si vuole comprare.

 

ACQUISTARE CASA IN ITALIA COME RESIDENTE ESTERO

ACQUISTARE CASA IN ITALIA COME RESIDENTE ESTERO

 

 

ATTO PUBBLICO O ROGITO DAL NOTAIO

 

La fase finale, che è anche quella obbligatoria, e’ la firma delle due parti del contratto di compravendita definitivo attraverso un atto pubblico davanti al Notaio.

In questo momento vi è il passaggio effettivo del diritto di proprietà e dei relativi obblighi.

Il Notaio viene scelto dall’acquirente in quanto è lui che deve pagare gli onorari del professionista oltre alle imposte dovute per legge.

Per stipulare l’atto di compravendita, anche come stranieri, occorre richiedere ed essere in possesso del codice fiscale italiano.

L’atto verrà redatto in lingua italiana e, pertanto, la parte estera se non comprende la lingua dovrà richiedere l’aiuto di un interprete per la traduzione e se non puo’ essere presente all’atto, delegare con procura speciale una persona per sottoscriverlo.

Il Notaio provvederà a leggere il contenuto integrale dell’atto prima della sottoscrizione ma è consigliabile averne una bozza prima da leggere con calma per verificare che tutto sia corretto (come anche i nominativi- date di nascita o codici fiscali- identificativi del bene ecc.) perchè durante il rogito le formalità vengono espletate magari velocemente e non si presta attenzione ai dettagli cadendo in errore.

La procura speciale per delegare una persona a firmare l’atto al posto dell’acquirente può essere fatta in Italia ma anche tramite un pubblico ufficiale o una rappresentanza consolare nel paese estero di residenza.

Al momento del rogito il compratore ha l’obbligo di pagare il saldo del prezzo dovuto , dedotto ovviamente quanto già versato. Il pagamento in generale avviene a mezzo assegni circolari per avere la certezza dei fondi e poi messi in uno  speciale conto corrente dedicato intestato al notaio, che verserà le somme al venditore dopo che il contratto sia stato registrato e trascritto nei registri immobiliari e dopo aver verificato che non esistano ipoteche ulteriori, diverse da quelle magari esistenti e accertate prima di procedere alla stipula, di cui l’acquirente era a conoscenza.

La trascrizione nei registri immobiliari ha la funzione di far valere il trasferimento della proprietà nei confronti di tutti cioè se anche ci dovessero essere piu’ potenziali acquirenti chi trascrive per primo diventa l’effettivo proprietario del bene. Anche se dopo la trascrizione della compravendita vengono iscritte ipoteche, pignoramenti o sequestri nei confronti del venditore, sono inefficaci nei confronti del compratore.

Il venditore ha l’obbligo di consegnare la cosa ovvero di consegnare le chiavi dell’immobile.

 

IMPOSTE E SPESE DA PAGARE SULLA COMPRAVENDITA

Il compratore in generale dovrà pagare:

  • l’imposta di registro in misura proporzionale del 9% (del 2% se prima casa) sul valore catastale;
  • l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro o 200 da impresa;
  • l’imposta catastale fissa di 50 euro 200 da impresa.

L’Iva è dovuta in generale se si acquista da impresa e puo’ variare dal 4% (prima casa) , 10% (seconda casa) o al 22% (immobili di lusso).

A questo va aggiunto l’onorario del Notaio e se si richiede il mutuo anche gli onorari per l’atto di mutuo.

Inoltre se si acquista tramite agenzia immobiliare sono dovute le provvigioni che variano dal 2% al 5% nelle grandi città o per compravendite di grosso valore.

 

BENEFICI FISCALI PRIMA CASA IN ITALIA

 

Al momento dell’acquisto di una casa in Italia si puo’ usufruire delle agevolazioni prima casa che consentono di pagare imposte ridotte ovvero

– se si acquista da privato si deve versare un’imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile. Spese ipotecarie e catastali di 50 euro cadauna

– se si acquista da impresa l’acquirente dovrà versare l’imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% anziché al 10%. Imposta di registro, ipotecaria e catastale di Euro 200 cadauna.

Se si vende l’immobile prima del decorso di 5 anni dalla data di acquisto si perdono i benefici e sono dovute le imposte nella misura ordinaria nonché una sovrattassa del 30%.

Questa disposizione non si applica se si riacquista un altro immobile da adibire ad abitazione principale entro 1 anno.

I requisiti per usufruire delle agevolazioni sono:

  • non avere altre abitazioni in tutto il territorio italiano o venderle entro 1 anno
  • essere residente nel Comune ove si acquista o trasferirvi la residenza entro 18 mesi o avere la sede di lavoro nel Comune.

 

AGEVOLAZIONI PRIMA CASA PER RESIDENTI ESTERO

 

L’agevolazione è applicabile anche ai cittadini italiani iscritti Aire residenti all’estero ma ovviamente un cittadino residente all’estero che acquista un immobile in Italia come prima abitazione non puo’ essere residente in Italia  né potrebbe avere intenzione di trasferire la residenza entro 18 mesi.

L’Agenzia delle Entrate si è espressa più volte ritenendo applicabile il regime di agevolazione anche ai cittadini italiani residenti all’estero con possibilità di usufruire dell’agevolazione fiscale ”prima casa” senza spostare la residenza in Italia. Per approfondire puoi leggere un precedente articolo sulle agevolazioni prima casa per chi acquista come residente estero.

 

FISCALITA’ IMMOBILI DETENUTI IN ITALIA DA RESIDENTI ALL’ESTERO

 

Quando ci si trasferisce a vivere all’estero e ci si iscrive all’Aire ma si continua a possedere una casa in Italia non potrà piu’ essere considerato abitazione principale oppure come straniero che decide di acquistare una casa si possono presentare due casi:

  • Abitazione a disposizione quando l’immobile non viene locato
  • Abitazione locata se l’immobile viene dato in locazione.

Solo se l’immobile viene affittato si è tenuti a fare la dichiarazione dei redditi ed a pagare le relative tasse dovute in Italia. Ovviamente si è tenuti alla dichiarazione anche se si hanno altri redditi, non solo da locazione, imponibili in Italia.

Al momento della stipula del contratto di locazione si potrà scegliere il regime fiscale: si pagheranno le tasse Irpef ordinarie secondo lo scaglione di reddito oltre ad una imposta di registro del 2% annuale, oppure si pagherà il 21% (il 10% nei contratti a canone concordato) se si sceglie il regime della cedolare secca.

In entrambi i casi , sia che l’immobile che sia tenuto a disposizione sia che sia affittato, si è tenuti al pagamento dell’ IMU ovvero all’imposta patrimoniale dovuta ai Comuni come seconda casa.

Il pagamento dell’ F24 delle imposte puo’ essere fatto solo su conti italiani altrimenti occorre fare bonifico in base ai codici tributo indicati dall’Agenzia delle Entrate.

Quando si acquista un immobile come residenti estero occorre anche tenere in considerazione la normativa vigente nel proprio paese di residenza sia per

  • pagamento di imposte sui redditi percepiti all’estero ovvero ad esempio sui redditi da locazione dell’immobile detenuto in Italia, tenuto conto delle convenzioni sulle doppie imposizioni vigenti tra i due paesi per non essere soggetti ad una doppia imposizione fiscale
  • eventuale obblighi di un regime dichiarativo di immobili all’estero sulla base delle norme fiscali del paese di residenza.

 

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